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공시가격 1억 원 이하 부동산 경매는 소액으로 시작할 수 있고 세금 부담이 상대적으로 적어 초보 투자자와 무주택자에게 꾸준히 주목받고 있다.
특히 취득세 중과 회피, 종부세 제외, 낮은 보유세 구조는 핵심 장점이지만, 양도세와 실거주 요건, 공시가와 실거래가 차이에 대한 이해 없이는 오히려 수익이 줄어들 수 있다. 2026년 기준으로 반드시 알아야 할 세금 구조를 중심으로 장단점과 주의사항을 정리한다.
취득세 기준과 장단점 (공시가 1억 이하)
공시가 1억 이하 부동산 경매의 가장 큰 세금상 장점은 취득세 부담이 현저히 낮다는 점이다. 현행 세법상 주택 취득세는 기본적으로 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득 목적에 따라 달라지는데, 공시가 1억 원 이하 주택은 다주택자라도 중과세 적용에서 제외되는 경우가 많다. 즉, 이미 주택을 여러 채 보유하고 있더라도 공시가 1억 이하 주택을 경매로 취득하면 기본세율(보통 1.1%)이 적용되는 구조다.
경매 취득 시 과세표준은 낙찰가와 공시가격 중 높은 금액을 기준으로 산정된다. 예를 들어 공시가 9천만 원 주택을 1억 1천만 원에 낙찰받았다면, 취득세는 1억 1천만 원을 기준으로 계산된다. 반대로 낙찰가가 공시가보다 낮다면 공시가가 기준이 된다. 이 구조 때문에 “싸게 낙찰받으면 세금도 무조건 줄어든다”는 오해는 금물이다.
장점으로는
첫째, 취득세 예측이 쉽고 부담이 작다는 점이다.
둘째, 생애최초 주택 구입 요건이나 무주택 요건을 충족하면 추가 감면 가능성도 존재한다.
반면 단점은 공시가 1억 이하 물건이 대부분 노후도 높거나 입지가 약한 경우가 많아 리모델링 비용과 명도 비용이 추가로 발생할 수 있다는 점이다. 세금이 낮다고 해서 총비용까지 낮아지는 것은 아니라는 점을 반드시 계산해야 한다.
재산세·종부세 구조와 주의사항
공시가 1억 이하 주택은 보유 단계에서의 세금 부담이 매우 낮다. 재산세는 공시가를 기준으로 과세되며, 주택 공시가가 1억 원 이하일 경우 세율 구간이 가장 낮은 구간에 해당한다. 실제로 연간 재산세가 수만 원 수준에 그치는 경우도 많아 장기 보유에 유리하다.
특히 중요한 부분은 **종합부동산세(종부세)**다. 종부세는 개인 기준 공시가 합산 금액이 일정 기준을 초과할 때 부과되는데, 공시가 1억 이하 주택은 다주택자라 하더라도 종부세 계산에서 사실상 영향이 거의 없다. 고가 주택 보유자들이 소형 저가주택을 추가 취득해도 종부세 부담이 크게 늘지 않는 이유가 여기에 있다.
하지만 주의할 점도 분명하다.
첫째, 공시가가 매년 변동될 수 있다는 점이다. 현재 1억 이하라 하더라도 향후 공시가 현실화 정책이나 지역 개발로 공시가가 상승하면 재산세 부담이 늘어날 수 있다.
둘째, 오피스텔이나 상가로 분류되는 경우 주택과 세금 체계가 달라질 수 있으므로 물건의 용도 구분을 반드시 확인해야 한다.
핵심은 공시가 1억 이하 주택은 보유세 측면에서는 매우 안정적인 구조를 가지지만, 공시가 기준이라는 전제 조건이 유지되어야 한다는 점이다. 경매 입찰 전 반드시 최신 공시가격을 확인해야 하는 이유다.
양도세 핵심사항과 절세 전략
공시가 1억 이하 경매 투자의 수익을 결정짓는 가장 중요한 세금은 양도소득세다. 취득세와 보유세는 낮지만, 양도세는 매도 시점의 상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 양도세는 기본적으로 취득가와 양도가의 차익에 대해 부과되며, 보유 기간, 거주 여부, 주택 수에 따라 세율이 달라진다.
공시가 1억 이하 주택이라고 해서 양도세가 자동으로 면제되는 것은 아니다. 다만 실무적으로는 양도차익이 크지 않은 경우가 많아 과세표준 자체가 낮아지는 효과가 있다. 1세대 1주택 요건을 충족하고 일정 기간 이상 보유 및 거주했다면 비과세 또는 장기보유특별공제 적용도 가능하다.
주의해야 할 부분은 단기 매매다.
보유 기간이 짧을 경우 기본세율이 아닌 중과세율이 적용될 수 있으며, 특히 다주택자의 경우 주택 수 산정에 포함되면 세율이 급격히 높아질 수 있다. 또한 경매 취득 시 각종 비용(취득세, 명도비, 수리비 등)을 필요경비로 누락하면 실제보다 많은 세금을 납부하게 된다.
절세의 핵심은 세 가지다.
첫째, 보유 기간을 충분히 가져갈 것,
둘째, 실제 발생한 비용을 철저히 증빙할 것,
셋째, 매도 시점의 주택 수와 거주 요건을 사전에 점검할 것이다.
공시가 1억 이하 경매는 구조상 큰 시세차익보다는 안정적인 운용과 세금 관리가 수익의 핵심이라는 점을 기억해야 한다.
공시가 1억 이하 부동산 경매는 취득세 중과 배제, 낮은 재산세, 종부세 부담 최소화라는 분명한 세금 장점을 가진 투자 방식이다. 그러나 양도세 구조와 공시가 기준의 변동 가능성을 이해하지 못하면 기대 수익이 줄어들 수 있다. 경매 투자에서 진짜 수익은 낙찰가가 아니라 세금을 포함한 전체 구조를 이해하는 것에서 나온다. 입찰 전 반드시 세금 시뮬레이션을 해보고 접근하는 것이 가장 안전한 전략이다.
▶ 본 글은 부동산 경매에 관한 일반적인 정보 제공과 학습 목적으로 작성된 자료입니다. 본 글의 정보 활용으로 인해 발생하는 어떠한 투자 결과나 손실에 대해서도 작성자는 법적·금융적 책임을 지지 않습니다. 투자에 대한 판단과 그로 인한 수익 또는 손실의 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.