부동산 경매에서 ‘국세’와 ‘지방세’는 모두 국가와 지방자치단체가 보유한 공적 채권이지만, 그 징수 방식과 배당순위, 낙찰자에게 미치는 법적 리스크는 상당히 다릅니다. 경매 과정에서 세금은 일반 채권과 달리 법원의 강제집행과 병행되거나 독자적인 체납처분 절차로 진행되기 때문에, 그 우선순위와 소멸 여부를 정확히 이해하지 못하면 낙찰자가 예기치 않은 세금 부담을 떠안게 됩니다. 본문에서는 세무 전문가의 관점에서 국세와 지방세의 배당순위 차이, 체납세 우선권의 법리, 그리고 낙찰자 리스크 관리 방안을 체계적으로 분석합니다.
국세와 지방세의 법적 근거 및 우선권 구조
국세의 징수 근거는 「국세징수법」, 지방세는 「지방세징수법」에 각각 규정되어 있습니다. 두 법 모두 ‘공과금의 우선권’을 인정하지만, 실제 경매에서는 우선순위의 범위와 효력이 달리 적용됩니다. 국세징수법 제35조는 “국세는 다른 채권보다 우선 징수한다”고 명시하며, 지방세징수법 제35조 역시 같은 규정을 두고 있습니다. 그러나 이 두 법의 공통된 단서조항은 ‘다만, 담보권이 설정된 경우에는 그러하지 아니하다’입니다. 즉, 세금의 우선권은 절대적이지 않으며, 근저당권이나 전세권 등 담보물권이 세금보다 먼저 설정되었다면 세금채권은 후순위로 밀립니다.
우선순위를 결정하는 핵심 기준은 다음 세 가지입니다. ① 압류 시점 — 세금이 언제 압류되었는가 ② 저당권 설정일 — 담보권의 법적 효력이 발생한 시점 ③ 경매개시결정일 — 강제집행 절차가 시작된 기준일 이 세 요소의 선후 관계에 따라 국세와 지방세의 배당순위가 달라집니다. 원칙적으로 동일 시점의 압류라면 국세가 지방세보다 앞서며, 둘 다 담보권보다 늦게 압류된 경우에는 세금이 후순위가 됩니다. 따라서 경매 참여자는 단순히 ‘세금이 있다’는 사실보다 ‘세금이 언제 압류되었는가’를 확인해야 정확한 배당 구조를 이해할 수 있습니다.
국세청의 세금은 체납처분을 통해 강제징수됩니다. 국세징수법 제24조에 따르면, 국세청은 법원의 명령 없이 직접 납세자의 재산을 압류하고 공매할 수 있는 권한을 가집니다. 지방세 역시 같은 방식으로 징수되지만, 실무적으로는 지자체가 법원 경매 절차에 배당요구를 해야 우선권이 인정됩니다. 이 차이 때문에 동일한 부동산이라도 국세와 지방세의 배당순위는 다르게 결정되는 것입니다.
집행절차의 차이 — 국세청의 체납처분 vs 지자체의 배당참여
국세와 지방세의 가장 큰 차이는 집행 주체와 절차의 독립성입니다. 국세청은 ‘행정기관으로서의 집행권’을 가지고 있어, 납세자가 세금을 기한 내 납부하지 않으면 독촉 후 곧바로 압류할 수 있습니다. 이는 사법기관의 개입 없이 이뤄지는 행정상 강제집행으로, 체납처분의 효력은 압류 시점부터 발생합니다. 반면 지방세의 경우, 지자체가 자체적으로 압류를 실시하더라도 법원 경매가 개시된 이후에는 반드시 배당요구 절차를 거쳐야 합니다. 그렇지 않으면 세금이 배당에서 제외되어 소멸되며, 우선권이 인정되지 않습니다.
즉, 국세는 행정적 공매와 법원 경매 모두에서 독립적으로 권리를 행사할 수 있지만, 지방세는 법원 경매의 사법적 절차에 종속됩니다. 실무적으로는 다음과 같은 흐름으로 구분됩니다.
- ① 국세 체납처분: 세금 체납 → 압류 → 공매(한국자산관리공사) → 배당 또는 직접 징수
- ② 지방세 징수: 체납 → 압류(등기) → 법원 경매 배당요구 → 배당표 반영 → 세금 소멸 또는 낙찰자 인수
국세청은 공매를 통해 직접 재산을 처분할 수 있기 때문에, 이미 압류된 재산에 대해 법원 경매가 진행되더라도 독립적인 우선권을 주장할 수 있습니다. 반면 지자체는 법원의 절차 내에서만 권리를 행사할 수 있습니다. 이러한 구조적 차이로 인해 국세의 집행력은 지방세보다 훨씬 강합니다.
낙찰자 리스크 — 세금의 소멸 여부와 인수 가능성
경매 낙찰자는 일반적으로 모든 선순위 권리가 소멸한 상태에서 부동산을 취득하지만, 세금의 경우 예외가 존재합니다. 세금채권은 국가가 보유한 공권적 채권이기 때문에, 일정 요건을 충족하지 않으면 경매로 소멸하지 않고 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 국세와 지방세의 차이는 바로 이 부분에서 명확히 드러납니다.
국세의 경우: 국세청이 압류를 했더라도, 법원 경매가 개시되면 국세청은 배당요구를 해야만 변제받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 국세는 경매절차에서 소멸하며, 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 국세는 ‘인적 납세의무’에 기반하기 때문에, 재산의 소유가 이전되면 새로운 납세의무가 발생하지 않습니다. 따라서 국세는 일반적으로 경매 후 소멸하는 것이 원칙입니다.
지방세의 경우: 지방세법 제140조는 재산세, 자동차세, 환경개선부담금 등 ‘물적 납세의무’를 가진 세목은 부동산 소유자 기준으로 부과된다고 규정합니다. 따라서 경매로 소유권이 이전되더라도 낙찰자가 그 지방세를 승계해야 하는 경우가 많습니다. 특히 지자체가 배당요구를 하지 않았거나, 경매개시 후에 부과된 세금은 낙찰자에게 부과될 가능성이 높습니다. 이는 실무상 가장 흔한 낙찰자 리스크로 꼽힙니다.
예를 들어, 서울시에서 재산세 체납으로 부동산이 경매에 부쳐졌는데, 지자체가 배당요구를 하지 않은 상태라면, 그 재산세는 경매로 소멸하지 않고 낙찰자에게 부과됩니다. 반면 국세청의 소득세나 부가가치세 체납은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 이 차이는 국세가 ‘인적 채무’이고 지방세가 ‘물적 채무’라는 본질적 차이에서 비롯됩니다.
실제 사례와 세무전문가의 조언
사례 ①: A씨 소유 부동산에 2023년 6월 1일 근저당권이 설정되고, 7월 10일 지방세 압류가, 8월 1일 국세청 압류가 이루어진 경우. 경매가 2024년 1월에 개시되면 배당순위는 근저당권 → 지방세 → 국세 순으로 정해집니다. 다만 지방세 중 낙찰자에게 인수되는 재산세 항목은 별도로 남을 수 있습니다.
사례 ②: 반대로 국세청이 먼저 압류를 진행하고, 그 후 지방세가 부과되었다면 국세가 지방세보다 우선합니다. 국세징수법 제35조 제1항은 이를 명시적으로 인정합니다. 지방세는 후순위로 밀리며, 배당을 통해 일부만 변제받게 됩니다.
세무전문가들은 이러한 사례를 통해 “세금의 선후관계는 압류 시점이 모든 것을 결정한다”고 강조합니다. 경매 입찰 전 반드시 열람해야 할 서류로는 ① 등기부등본의 압류내역, ② 법원 매각물건명세서, ③ 국세·지방세 체납세액 증명서가 있습니다. 특히 ‘배당요구 종기일’ 이전에 세금이 배당요구를 했는지 여부가 매우 중요합니다. 이 확인을 소홀히 하면 낙찰자에게 수백만 원의 지방세가 추가 부과되는 사례도 흔합니다.
또한 실무에서는 국세와 지방세가 동시에 존재할 경우, 배당표에서 국세가 항상 먼저 배당받는 것이 원칙입니다. 단, 양 세금이 모두 후순위일 경우에는 경매대금이 부족하면 지방세는 배당을 받지 못하고 소멸하게 됩니다. 따라서 세금채권의 구조는 복잡해 보여도, 기본은 “압류의 시점”과 “세금의 종류” 두 가지로 정리할 수 있습니다.
국세와 지방세는 모두 공공채권이지만, 경매에서의 우선권 구조와 낙찰자 부담 여부는 완전히 다릅니다. 국세는 인적 채무로서 대부분 경매로 소멸하지만, 지방세는 물적 채무로서 일부가 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 국세는 행정기관의 체납처분으로, 지방세는 법원의 배당요구를 통해 징수된다는 절차상의 차이도 존재합니다. 따라서 경매 참여자는 세금의 존재뿐 아니라 압류 시점, 배당요구 여부, 세목의 성격을 종합적으로 검토해야 안전한 낙찰이 가능합니다. 이것이 바로 세무전문가들이 강조하는 경매 세금리스크 최소화의 핵심 전략입니다.