부동산 경매에서 ‘당해세(當該稅) 우선의 원칙’은 조세채권 중에서도 해당 부동산 자체에 부과된 세금이 다른 모든 권리보다 우선하여 배당받는 제도를 말합니다. 대표적으로 재산세, 종합부동산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 여기에 해당합니다. 반면, 주택임대차보증금은 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 일정 범위 내에서 우선변제권을 인정받습니다. 그러나 당해세와 임차보증금이 동시에 존재하는 경우 어느 쪽이 우선하는지가 실무에서 빈번하게 논쟁이 되는 쟁점입니다. 본문에서는 ‘당해세 우선의 원칙’의 법적 근거, 임차보증금 우선변제권과의 충돌 구조, 그리고 대법원 판례를 통한 실무적 판단 기준을 구체적으로 살펴봅니다.
당해세의 개념과 법적 근거
당해세란 ‘그 부동산을 과세대상으로 하여 부과된 세금’을 의미합니다. 「지방세징수법」 제31조 제1항은 “당해세는 다른 채권에 우선하여 징수한다”고 명시하고 있습니다. 이는 부동산 자체에서 발생하는 공공부담적 성격의 세금이므로, 사적 권리보다 우선하여 징수할 수 있도록 한 제도적 장치입니다. 예를 들어, 건물의 재산세는 해당 부동산의 소유사실에 따라 부과되며, 해당 건물의 공시가격을 기준으로 세액이 산정됩니다. 이 세금은 소유권과 밀접한 관련이 있으므로, 납세의무자는 소유자 자신입니다. 따라서 그 부동산이 경매로 매각되더라도, 해당 재산세는 매각대금에서 가장 먼저 충당되어야 합니다.
당해세의 대표적 세목으로는 다음이 있습니다. ① 재산세(건물·토지 소유자에게 부과) ② 종합부동산세(고액 부동산 보유자에게 부과) ③ 지역자원시설세, 지방교육세(부수세 성격) 이 세금들은 모두 해당 부동산의 ‘소유행위’에 기반하므로, 법적으로는 부동산 자체에 결합된 채권으로 취급됩니다.
임차보증금의 우선변제권 구조
반면, 주택임대차보증금은 「주택임대차보호법」 제3조 및 제3조의2에 따라 일정한 요건을 갖추면 다른 담보권보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. ① 대항력 요건: 실제 거주(점유) + 주민등록 전입신고 ② 우선변제권 요건: 대항력 + 확정일자 ③ 소액보증금 최우선변제: 법이 정한 한도 내 금액은 근저당권보다도 우선
예를 들어, 서울특별시의 경우 2025년 기준으로 소액보증금 1억 1천만 원 이하, 최우선변제금 5,500만 원까지는 근저당권보다도 먼저 보호받습니다. 하지만 이 권리는 어디까지나 사법상 보호에 기반한 권리로, 공법상의 조세채권보다 우선한다고 단정할 수 없습니다. 이 지점이 바로 당해세와 임차보증금 간 충돌의 핵심입니다.
당해세와 임차보증금의 충돌 구조 — “조세채권 우선의 원칙”
지방세징수법 제31조 제1항은 명시적으로 “당해세는 다른 채권에 우선한다”고 규정하고 있으며, 대법원도 이를 반복적으로 확인해 왔습니다. 따라서 재산세와 같은 당해세는 근저당권, 임차보증금, 가압류 등 모든 사권보다 우선하여 배당받습니다. 대법원 판례(대법원 2004다23314)는 “재산세는 당해 부동산의 공적 부담으로서, 근저당권자나 임차인의 권리보다 우선하여 징수된다”고 판시했습니다. 즉, 경매 절차에서 법원은 먼저 해당 부동산에 부과된 당해세를 매각대금에서 공제한 후, 남은 금액을 임차보증금, 근저당권자 등에게 배당합니다.
예를 들어, 아파트 한 채의 경매대금이 3억 원이고, 재산세 2천만 원이 체납되어 있다면, 3억 원 중 2천만 원은 우선적으로 시청(지방세 담당기관)에 배당됩니다. 이후 남은 2억 8천만 원을 임차보증금, 근저당권자 등에게 순위에 따라 배당하게 됩니다. 이처럼 당해세는 ‘경매대금 자체에서 직접 공제’되므로, 임차인의 우선변제권보다 앞섭니다.
당해세의 시점과 범위 — 충돌 판단의 핵심
그러나 모든 세금이 당해세로 인정되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 체납된 취득세나 종합소득세는 해당 부동산과 직접적 관련이 없는 세금이므로 ‘일반 조세채권’에 불과합니다. 이 경우에는 임차보증금보다 후순위로 밀리게 됩니다. 즉, 조세채권이 언제, 어떤 세목으로 발생했는지가 충돌의 판단 기준이 됩니다.
또한 당해세의 효력은 ‘부과기준일(매년 6월 1일)’을 기준으로 판단합니다. 예를 들어, 2025년 재산세의 납세의무자는 2025년 6월 1일 기준으로 소유자입니다. 만약 이 시점 이전에 소유자가 변경되었다면, 납세의무는 이전 소유자에게 있고, 그 재산세는 더 이상 당해세가 아닙니다. 따라서 경매 절차에서 배당 우선순위를 판단할 때는 부과연도와 소유자 변경시점을 반드시 대조해야 합니다.
임차보증금이 당해세보다 보호되는 예외
실무상 극히 제한적인 경우이지만, 임차보증금이 당해세보다 우선하는 사례도 존재합니다. 대법원은 “당해세가 과세기준일 이후 발생하였거나, 낙찰대금에서 공제할 수 없을 정도로 미미한 경우에는 임차인의 보호를 우선할 수 있다”(대법원 2012다71915)고 판시하였습니다. 이는 헌법상 주거권 보장 및 임차인 보호 취지에 따른 예외적 판단입니다. 또한 ‘소액보증금 최우선변제’ 규정은 실무상 당해세보다 강력하게 작용하는 경우도 있는데, 이는 임차인의 생존권 보호를 위한 사회정책적 조치로 이해됩니다. 다만, 이런 예외는 매우 협소하게 해석되며, 대부분의 경우 당해세가 절대적으로 우선합니다.
낙찰자와 실무상 유의점
낙찰자는 경매참여 전 반드시 해당 부동산의 당해세 체납 여부를 확인해야 합니다. ‘지방세 납세증명서’ 또는 ‘세금완납증명서’를 통해 확인할 수 있으며, 체납된 당해세가 존재할 경우 낙찰대금에서 공제되므로 실제 배당금 또는 낙찰수익에 큰 영향을 미칩니다. 특히 재산세, 종합부동산세, 도시지역분 재산세 등은 낙찰자에게 인수되는 경우도 있으므로, 사전 확인이 필수입니다.
임차인 또한 자신의 보증금 보호를 위해 당해세 체납 여부를 미리 파악해야 합니다. 만약 대항력과 확정일자가 있어도, 당해세가 존재한다면 보증금의 일부가 배당받지 못할 수 있기 때문입니다. 따라서 임대차계약 시에는 등기부상 근저당 여부뿐 아니라, 세무서 또는 구청에서 해당 부동산의 체납 내역을 반드시 확인해야 합니다.
조세채권과 임차권의 균형
결론적으로, 당해세는 공권력에 근거한 조세채권으로서, 주택임대차보증금보다 우선하는 것이 원칙입니다. 다만, 당해세로 인정되려면 그 세금이 해당 부동산에 직접 부과된 것이어야 하며, 부과기준일 이전의 일반 세금은 임차보증금보다 후순위로 밀릴 수 있습니다. 또한 소액보증금 보호제도는 일부 예외적으로 당해세보다 앞서는 경우가 있지만, 이는 법률상 명시적 규정이 있는 한정적 상황에만 적용됩니다.
즉, “당해세 우선의 원칙”은 경매 절차의 출발점이며, “주택임대차보호법상의 우선변제권”은 그 다음 단계에서 작동하는 제도입니다. 따라서 양자는 서로 대립하기보다는, 조세채권의 공익성과 임차보증금의 생계보호 목적 사이의 법적 균형 속에서 해석되어야 합니다. 경매 참여자, 임차인, 낙찰자 모두 이 원리를 정확히 이해할 때, 예기치 않은 배당 손실을 예방하고 안전한 거래를 실현할 수 있습니다.