부동산 경매에서 가장 복잡하고 오해가 많은 부분 중 하나는 ‘압류세와 담보권의 배당순위’ 문제입니다. 세금 체납으로 인해 부동산이 압류된 경우, 이미 설정된 담보권(근저당권, 질권, 전세권 등)과의 관계에서 누가 먼저 배당을 받을지가 경매의 핵심 변수로 작용합니다. 세금은 국가가 보유한 공권적 채권이기 때문에 일반채권보다 우선하지만, 담보물권보다 항상 앞서는 것은 아닙니다. 본문에서는 세금집행의 구조, 우선변제권의 법리, 그리고 낙찰자에게 미치는 책임을 중심으로 압류세와 담보권의 배당순위를 체계적으로 해석합니다.
세금집행의 구조 — 압류의 효력과 법적 근거
세금집행은 일반 민사집행과 달리, 국가가 법원의 판결 없이 직접 강제권을 행사할 수 있는 제도입니다. 「국세징수법」 제24조와 「지방세징수법」 제24조는 모두 ‘체납처분’을 규정하고 있으며, 그 첫 단계가 바로 ‘압류’입니다. 세무서장이나 시장·군수는 체납이 발생하면 독촉장을 발송한 후 일정 기간이 지나도 납부가 이루어지지 않으면 납세자의 재산을 압류할 수 있습니다. 이 압류는 등기부등본에 기재되는 즉시 효력이 발생하며, 이후에는 해당 부동산을 임의로 처분하거나 담보권을 설정할 수 없습니다.
압류의 법적 효과는 크게 세 가지로 요약됩니다. ① 채무자의 재산처분을 제한하고, ② 다른 채권자에게 대항할 수 있는 공시효를 발생시키며, ③ 이후의 강제집행이나 담보권 설정보다 우선권을 주장할 수 있는 권리를 확보합니다. 다만, 이미 설정된 담보권에 대해서는 그 효력이 제한됩니다. 즉, 근저당권이 세금 압류보다 먼저 설정되어 있다면 세금은 담보권보다 후순위로 밀립니다.
국세징수법 제35조 제1항은 “국세는 다른 채권에 우선하여 징수한다”고 규정하지만, 단서로 “다만, 담보권이 성립된 재산에 대하여는 그러하지 아니하다”고 명시합니다. 이는 세금의 우선권이 절대적인 것이 아니라 ‘상대적 우선권’임을 의미합니다. 세무 전문가들은 이를 ‘세금우선권의 제한원칙’이라고 부릅니다.
우선변제권의 원칙 — 담보권과 압류세의 시간적 우열
세금과 담보권의 우선순위를 결정짓는 기준은 ‘권리의 성립 시점’입니다. 근저당권은 등기부에 설정등기가 완료된 때 효력이 발생하고, 세금 압류는 등기부에 압류기입이 완료된 때부터 효력이 발생합니다. 이 두 시점의 선후 관계에 따라 배당순위가 결정됩니다.
예를 들어, A은행이 2023년 5월 1일 근저당권을 설정하고, 국세청이 같은 해 7월 1일 압류를 했다면, 근저당권이 세금보다 선순위가 됩니다. 반대로 세금 압류가 4월에 먼저 이루어졌다면 세금이 우선순위를 가집니다. 즉, 배당순위를 정하는 핵심 기준은 단순히 채권의 종류가 아니라 ‘시점의 선후’입니다.
민사집행법 제91조는 “배당은 담보물권의 순위에 따라 하되, 국세 및 지방세의 우선징수 규정에 따른다”고 규정하고 있습니다. 이는 세금의 우선권을 인정하되, 담보물권의 기득권을 침해하지 않는 절충적 조항입니다. 실제 배당표 작성 시 법원은 다음과 같은 순서로 우선순위를 확정합니다.
① 선순위 담보권자 → ② 세금 압류(선압류) → ③ 후순위 담보권자 → ④ 일반채권자
따라서 경매 절차에서 세금이 우선하려면 반드시 압류가 담보권 설정보다 먼저 이루어져야 합니다. 그렇지 않으면 세금은 후순위로 밀려 배당을 받지 못할 수도 있습니다. 이 원칙은 대법원 판례에서도 일관되게 유지되고 있습니다.
실무판례로 본 충돌 사례 — 세금이 우선한 경우와 밀린 경우
대법원 2018다287965 판결은 세금과 담보권 충돌의 대표적인 사례로 꼽힙니다. 이 사건에서 국세청은 2017년 4월에 체납세를 이유로 부동산을 압류했고, 은행은 같은 해 6월에 근저당권을 설정했습니다. 이후 부동산이 경매로 넘어가자, 은행은 자신의 담보권이 우선이라고 주장했지만 법원은 이를 기각했습니다. “국세의 압류가 근저당권 설정보다 선행된 이상, 세금이 우선하여 배당받는다”는 것이 법원의 판단이었습니다.
반면 대법원 2020두34572 판결에서는 반대 결과가 나왔습니다. 해당 사건에서 은행이 2019년 1월에 근저당권을 설정했고, 국세청이 2019년 5월에 압류를 집행했습니다. 법원은 “근저당권이 먼저 설정된 이상, 국세청의 압류는 담보권보다 후순위로 본다”며 은행의 우선권을 인정했습니다. 이처럼 세금과 담보권의 관계는 ‘설정일’과 ‘압류일’의 단 하루 차이로도 결과가 달라질 수 있습니다.
실무에서는 세금이 담보권보다 후순위로 밀릴 경우, 국세청이나 지자체는 배당금에서 일부만 변제받거나, 변제를 받지 못하면 압류를 해제합니다. 반대로 세금이 선순위일 경우, 담보권자는 원금의 상당 부분을 잃을 수 있습니다. 이러한 이유로 금융기관은 대출 실행 전에 반드시 해당 부동산의 세금압류 여부를 확인합니다.
낙찰자의 책임 — 세금 인수 여부와 배당요구의 중요성
경매에서 낙찰자가 반드시 알아야 할 부분은 ‘세금이 소멸하는가, 아니면 인수되는가’입니다. 국세는 인적 채무로서, 일반적으로 경매로 소멸하며 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 지방세 중 일부는 ‘물적 납세의무’를 가지므로 낙찰자가 승계할 수 있습니다. 대표적인 예가 재산세, 자동차세, 환경개선부담금 등입니다.
국세청이나 지자체가 배당요구를 하지 않은 체납세는 경매로 소멸하지만, 배당요구를 한 경우에는 배당표에 따라 변제받고 남은 부분은 소멸하지 않습니다. 다만, 낙찰자는 체납세액에 대한 추가 납부의무는 지지 않습니다. 예외적으로 지방세법 제140조에 따른 세목은 소유자 기준으로 과세되기 때문에 낙찰자가 그 해의 재산세를 부담할 수 있습니다.
따라서 낙찰자는 매각물건명세서에 기재된 압류내역, 배당요구 종기일까지 접수된 세금채권 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한 경매 전 ‘국세·지방세 체납세액 증명서’를 발급받아 세금우선권이 존재하는지 판단해야 합니다. 이를 간과하면 낙찰 후 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
압류세와 담보권의 배당순위는 단순한 권리의 종류가 아니라 ‘시간의 선후’에 의해 결정됩니다. 세금이 아무리 공적 채권이라 하더라도, 근저당권이 먼저 설정되어 있다면 세금은 후순위로 밀리며 우선권을 주장할 수 없습니다. 반대로 세금이 먼저 압류를 했다면, 세금이 담보권보다 앞서 배당을 받게 됩니다. 낙찰자는 세금의 존재뿐 아니라 압류시점, 배당요구 여부, 세목의 성격을 종합적으로 검토해야 하며, 이를 소홀히 하면 세금 인수 리스크가 발생할 수 있습니다. 결국 부동산 경매에서의 안전한 투자는 권리분석과 함께 세금분석의 정밀함으로 완성됩니다.