부동산 경매 현장에서 가장 빈번하게 발생하는 법적 쟁점 중 하나는 ‘체납세와 근저당권의 충돌’입니다. 국세나 지방세가 체납되어 압류된 부동산에 이미 은행의 근저당권이 설정되어 있다면, 어떤 채권이 우선 배당을 받을지 명확히 판단해야 합니다. 세금은 국가의 공적 채권이므로 일반 채권보다 우선하지만, 근저당권이 세금보다 먼저 설정된 경우에는 우선순위가 달라집니다. 본문에서는 체납세와 근저당권의 법적 관계, 집행순서의 원칙, 그리고 실제 판례에서 확인된 사례를 바탕으로 실무적인 배당 구조를 상세히 설명합니다.
세금우선권의 법리적 한계 — ‘공권적 우선’의 상대성
국세징수법 제35조는 “국세는 다른 채권보다 우선 징수한다”고 규정합니다. 지방세징수법 제35조 역시 동일한 내용을 담고 있습니다. 하지만 이 조항은 절대적인 효력을 가지지 않습니다. 세금의 우선권은 ‘일반채권’에 대해서만 적용되며, 이미 설정된 ‘담보물권’보다 우선하지 않습니다. 즉, 세금이 아무리 공적 성격을 띠더라도 근저당권 설정일이 세금 압류일보다 빠르다면, 근저당권이 세금보다 먼저 변제받습니다.
이 원칙은 대법원 판례에서도 일관되게 유지되고 있습니다. 대법원 2017다248580 판결은 “국세의 우선권은 담보물권의 성립일 이후에 발생한 국세에만 미치며, 담보물권이 성립한 후 부과된 국세는 후순위로 배당된다”고 명시했습니다. 따라서 세무당국이 체납세를 이유로 압류하더라도, 이미 근저당권이 설정된 상태라면 우선권을 주장할 수 없습니다.
세무 전문가들은 이를 ‘세금우선권의 상대성’이라고 부릅니다. 세금이 모든 채권보다 우선하는 것이 아니라, 담보물권의 성립시점에 따라 제한된다는 의미입니다. 반면, 근저당권이 세금보다 늦게 설정된 경우에는 세금이 우선하게 됩니다. 결국 핵심은 ‘설정시점의 비교’이며, 이 시점은 경매 배당순위를 결정하는 절대적 기준이 됩니다.
집행순서와 배당 구조 — 압류시점이 결정한다
체납세와 근저당권이 충돌하는 경우, 집행순서는 단순히 법률상 우선순위 규정이 아니라 실제 ‘압류 시점’에 의해 결정됩니다. 일반적으로 부동산 경매 절차는 다음과 같이 진행됩니다.
- ① 근저당권 설정 → 은행이 채무자의 부동산을 담보로 등기 설정
- ② 체납세 발생 → 국세청 또는 지자체가 세금 미납 확인 후 독촉
- ③ 압류 통보 → 세금 체납이 지속되면 해당 부동산 압류
- ④ 경매개시 → 근저당권자 또는 국세청이 강제경매 또는 공매 개시
- ⑤ 배당요구 종기 → 모든 채권자가 배당요구를 제출
- ⑥ 법원 배당표 작성 → 우선순위에 따라 배당금 배분
이 과정에서 핵심은 ‘압류등기일’과 ‘저당권 설정일’입니다. 예를 들어, 근저당권이 2023년 3월에 설정되고 국세가 2023년 6월에 압류되었다면, 경매에서는 근저당권이 우선합니다. 반대로 국세청이 3월에 압류하고 은행이 6월에 근저당을 설정했다면, 세금이 우선 배당됩니다. 이처럼 법원은 단순히 세금의 종류나 금액보다 “권리 발생의 시간적 선후”를 기준으로 판단합니다.
민사집행법 제91조는 “배당은 담보물권의 순위에 따라 하되, 국세 및 지방세의 우선징수 규정에 따른다”고 규정합니다. 이는 세금의 공적 우선권을 인정하면서도, 담보물권의 선순위를 보장하는 절충 규정입니다. 따라서 법원은 배당표 작성 시 국세징수법·민사집행법을 병행 적용합니다. 실무상 국세와 근저당권이 동시에 존재할 경우, 배당표의 순서는 보통 다음과 같습니다.
① 선순위 근저당권자 → ② 국세(압류시점 빠른 체납세) → ③ 지방세 → ④ 일반채권자
단, 근저당권이 먼저 설정된 경우에는 국세가 후순위로 밀려 배당을 받지 못하거나 일부만 변제받게 됩니다.
실무판례 분석 — 세금보다 근저당이 우선된 대표사례
대법원 2019두49841 판결은 체납세와 근저당권 충돌의 전형적인 사례로 자주 인용됩니다. 해당 사건에서 A씨는 2017년 2월 은행으로부터 대출을 받으며 부동산에 근저당권을 설정했습니다. 이후 2018년 5월 국세청이 소득세 체납으로 압류를 집행했고, 2019년 3월 부동산이 경매에 넘어갔습니다. 국세청은 자신이 국가기관이라는 이유로 세금이 우선해야 한다고 주장했으나, 대법원은 다음과 같이 판시했습니다.
“국세의 우선징수권은 민법상 담보물권에 우선하지 않는다. 근저당권의 설정일이 국세 부과일보다 빠른 경우, 국세는 후순위로 배당받는다.” 즉, 세금의 공적 성격이 있더라도 이미 설정된 담보물권보다 우선할 수 없다는 것입니다. 결과적으로 해당 경매에서는 은행이 채권 전액을 변제받고, 국세청은 배당금을 받지 못했습니다.
반면, 서울고등법원 2021누12356 판결에서는 반대 사례가 나왔습니다. 이 사건에서 국세청은 2020년 5월 부가가치세 체납으로 부동산을 압류했고, 이후 2020년 8월 은행이 근저당권을 설정했습니다. 경매 결과, 국세청이 우선 배당을 받았으며, 은행은 잔여금에서 일부만 변제받았습니다. 법원은 “체납세의 압류가 먼저 이루어진 이상, 근저당권은 후순위 권리에 불과하다”고 판시했습니다.
이 두 사례를 비교하면, 세금과 근저당권의 충돌에서 가장 중요한 기준은 ‘설정·압류 시점의 선후’라는 점이 명확히 드러납니다. 세금이 아무리 국가채권이라 하더라도 근저당권보다 늦게 발생했다면 우선권을 주장할 수 없습니다.
실무적 시사점 — 낙찰자와 금융기관의 주의사항
경매나 대출 실무에서 세금과 근저당권의 충돌은 반드시 사전에 점검해야 하는 핵심 리스크입니다. 낙찰자 입장에서는 매각물건명세서에 기재된 압류일자와 근저당권 설정일을 반드시 비교해야 합니다. 세금압류가 선순위로 존재한다면, 낙찰자가 세금을 인수하지는 않더라도 배당구조상 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.
금융기관 입장에서도, 대출 실행 전에 해당 부동산의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 국세·지방세 체납 사실이 등기부에 압류로 기재되어 있다면, 근저당권을 설정하더라도 후순위로 밀릴 수 있기 때문입니다. 은행권에서는 이를 ‘선압류 리스크’로 관리하며, 대출 심사 단계에서 반드시 세무서 및 지자체의 체납세 조회를 병행합니다.
또한, 낙찰자는 배당요구 종기일까지 국세청과 지자체가 배당요구를 했는지도 확인해야 합니다. 배당요구를 하지 않은 세금은 경매로 소멸하지만, 일부 지방세(재산세·환경개선부담금)는 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 실무적으로 이러한 리스크를 피하려면, 경매 전 반드시 ‘국세·지방세 체납세액 확인서’를 발급받는 것이 좋습니다.
체납세와 근저당권의 충돌은 경매 배당에서 가장 빈번하고 중요한 쟁점입니다. 세금의 공적 우선권은 일반채권에 한정되며, 근저당권이 세금보다 먼저 설정된 경우에는 근저당이 절대적으로 우선합니다. 법원은 일관되게 ‘설정시점의 선후’ 원칙에 따라 배당순위를 결정하고 있으며, 국세청이나 지자체가 먼저 압류를 했다면 세금이, 은행이 먼저 담보를 설정했다면 근저당이 우선합니다. 낙찰자와 금융기관은 반드시 압류일과 설정일, 배당요구 여부를 함께 검토해야 하며, 이를 간과하면 세금우선권에 따른 손실이 발생할 수 있습니다. 결국 경매의 안전은 권리분석뿐 아니라 세금분석에서 완성됩니다.