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토지거래허가제는 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 부동산 거래를 유도하기 위해 시행되는 대표적인 규제 제도다. 특히 재개발·재건축 예정지나 가격 상승 우려 지역에서 강하게 적용되며, 단순 매매 계약만으로는 소유권 이전이 불가능하다는 점에서 일반 부동산 거래와 구조가 다르다.
이 글에서는 토지거래허가제의 핵심 내용부터 실제 부동산 매매 시 주의사항, 그리고 많은 사람들이 가장 궁금해하는 세금 문제까지 2026년 기준으로 정리한다.
토지거래허가제의 핵심 구조와 적용 기준
토지거래허가제는 일정 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 뒤, 해당 지역 내 토지나 주택을 매매할 때 관할 지자체장의 사전 허가를 받도록 하는 제도다. 허가 없이 체결된 계약은 법적으로 효력이 발생하지 않으며, 잔금 지급이나 소유권 이전 등기도 진행할 수 없다.
허가 대상은 토지뿐만 아니라 주택, 아파트, 다세대주택, 재개발 구역 내 주택까지 포함된다. 특히 일정 면적 이상이거나 주거 목적이 명확하지 않은 거래는 허가 가능성이 낮다. 실거주 목적이 아닌 단기 투자나 임대 목적의 매수는 대부분 제한된다는 점이 핵심이다.
가장 중요한 조건은 실거주 의무다. 주거용 부동산의 경우 통상적으로 2년 이상 실거주를 해야 하며, 허가 신청 시 제출한 이용 목적과 다르게 사용하면 허가 취소 또는 이행강제금이 부과될 수 있다. 단순히 “전입만 해두는 방식”은 인정되지 않으며 실제 거주 여부가 확인된다.
부동산 매매 시 반드시 알아야 할 주의사항
토지거래허가구역에서의 부동산 매매는 계약 구조부터 다르다.
일반적으로는 허가 조건부 계약을 체결하며, 허가 불가 시 계약은 무효가 된다. 이 과정에서 계약금 반환, 위약금 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많기 때문에 특약 조항을 명확히 설정해야 한다.
또한 대출 활용에도 제약이 따른다. 실거주 목적이 명확하지 않거나 소득 대비 과도한 대출을 동반한 거래는 허가 단계에서 제한될 수 있다. 특히 갭투자 방식은 사실상 불가능에 가깝다.
허가 후에도 주의할 점이 있다. 실거주 기간 중 임대 전환이나 증여, 명의 변경 등은 원칙적으로 제한되며, 불가피한 사유가 있을 경우 별도의 승인 절차가 필요하다. 이를 위반하면 과태료뿐 아니라 허가 취소, 강제 처분까지 이어질 수 있다.
핵심은 토지거래허가구역 내 매수는 투자 목적이 아닌 실수요자 중심의 거래만 허용된다는 점이다. 단기 시세차익을 노린 접근은 제도 구조상 거의 불가능하다.
취득세·보유세·종부세 : 허가제와 세금의 관계
토지거래허가제는 세금을 직접적으로 감면하거나 중과하는 제도는 아니지만, 취득 목적과 보유 형태에 따라 세금 구조에 간접적인 영향을 준다.
우선 취득세는 일반 주택과 동일하게 적용되며, 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득 시점에 따라 세율이 결정된다.
다만 허가구역 내 주택은 실거주 요건이 강제되기 때문에, 취득 당시 임대사업 목적이나 투자 목적으로 분류될 여지가 줄어든다. 이로 인해 일부 중과 요건에서 벗어나는 구조가 형성될 수 있다. 반대로 허가 조건을 위반해 사실상 투자용으로 사용하면 세무 조사 대상이 될 가능성도 있다.
보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세가 공시가격 기준으로 부과된다. 토지거래허가구역이라는 이유만으로 보유세가 줄어들거나 늘어나지는 않지만, 실거주 1주택 요건을 유지할 경우 종부세 부담이 완화되는 구조를 유지할 수 있다.
결국 허가제는 세금 자체보다 보유 형태를 제한함으로써 세금 결과에 영향을 미치는 제도라고 이해하는 것이 정확하다.
양도세와 증여 시 반드시 체크할 핵심사항
양도소득세는 토지거래허가제와 가장 밀접한 세금이다. 허가구역 내 주택은 실거주 의무가 있기 때문에, 일정 기간 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추는 데 유리한 측면이 있다.
그러나 거주 요건을 충족하지 못하면 비과세 적용이 배제될 수 있다.
특히 주의해야 할 부분은 허가 조건 위반 상태에서의 양도다.
실거주 의무를 이행하지 않은 상태에서 매도할 경우, 양도세 비과세는 물론 장기보유특별공제 적용도 제한될 수 있다. 또한 다주택자의 경우 주택 수 산정에 포함되어 중과세율이 적용될 가능성도 있다.
증여 역시 자유롭지 않다. 허가구역 내 부동산을 증여할 경우에도 실질적인 이용 목적과 거주 요건이 검토 대상이 되며, 형식적 증여를 통한 우회 거래는 허가 취소 및 세무상 부인 위험이 크다. 증여세 자체는 일반 규정이 적용되지만, 허가제 위반이 확인되면 추가적인 행정 제재가 뒤따를 수 있다.
토지거래허가제는 단순한 부동산 규제가 아니라 거래 목적, 보유 방식, 세금 구조까지 함께 설계된 제도다. 실거주를 전제로 한 매수자에게는 비교적 안정적인 환경을 제공하지만, 투자 목적 접근에는 명확한 한계를 가진다. 특히 취득세와 보유세보다 양도세와 실거주 요건 충족 여부가 수익을 좌우한다는 점을 반드시 인식해야 한다. 허가구역 내 부동산을 고려하고 있다면 계약 전 제도 이해와 세금 구조 점검이 필수다.
▶ 본 글은 부동산 경매에 관한 일반적인 정보 제공과 학습 목적으로 작성된 자료입니다. 본 글의 정보 활용으로 인해 발생하는 어떠한 투자 결과나 손실에 대해서도 작성자는 법적·금융적 책임을 지지 않습니다. 투자에 대한 판단과 그로 인한 수익 또는 손실의 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.