임차인이 보증금을 돌려받기 위해 반드시 갖추어야 한다고 알려진 세 가지 요건, 전입신고, 점유, 확정일자. 그중에서도 ‘확정일자’는 우선변제권을 위한 핵심 조건으로 간주됩니다. 하지만 확정일자를 받지 못했거나, 깜빡한 채 시간이 지난 경우에도 과연 보호를 받을 수 있을까요? 이 글에서는 확정일자가 없는 상태에서 보증금 보호가 가능한 상황, 법적 해석, 실제 사례를 중심으로 임차인이 취할 수 있는 대응 방안을 살펴봅니다.
확정일자의 기본 개념과 법적 효력
확정일자는 임대차계약서에 공적인 날짜를 부여받아, 그 계약이 특정 시점에 존재했다는 사실을 증명하는 제도입니다. 주택임대차보호법에 따라 확정일자가 부여된 임차계약은 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’을 확보하게 됩니다. 확정일자는 보통 주민센터나 법원에서 받을 수 있으며, 임대차계약서 원본을 제출하면 빠르게 처리됩니다. 중요한 것은, 확정일자만으로는 대항력이 발생하지 않는다는 점입니다. 대항력을 갖기 위해선 전입신고와 실제 점유가 병행되어야 하며, 확정일자는 그 우선순위를 부여해 주는 역할을 할 뿐입니다. 법적으로는 확정일자 없이도 일정 조건을 만족하면 ‘최우선변제권’을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 바로 '소액임차인'으로 인정받는 경우인데, 이 경우 일정 금액 이하의 보증금, 경매개시 전 전입신고, 실제 점유 등의 요건을 만족하면 확정일자가 없어도 일부 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다. 그러나 이 범위는 제한적이며, 보증금 전체를 보호받기는 어렵습니다. 따라서 확정일자가 없다면 법적 보호 범위는 크게 제한될 수밖에 없습니다.
소액임차인의 최우선변제권과 예외 적용
확정일자가 없더라도 보호를 받을 수 있는 대표적인 사례가 바로 ‘소액임차인’입니다. 소액임차인이란 주택임대차보호법 시행령에 따라 보증금이 일정 기준 이하인 임차인을 말하며, 수도권과 지방에 따라 기준 금액이 다르게 적용됩니다. 예를 들어 서울은 1억 1천만원 이하, 지방 중소도시는 5천만원 이하 등 지역별 기준이 있습니다. 소액임차인은 전입신고와 실제 점유만으로도 일정 금액까지 ‘최우선변제’를 받을 수 있으며, 확정일자는 필수가 아닙니다. 경매개시결정등기 전에 전입하고 점유하고 있었다면, 후순위 채권자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있습니다. 이 제도는 상대적으로 법적 지식이 부족하고, 보증금이 전 재산인 임차인을 보호하기 위한 장치입니다. 하지만 여기에도 한계가 있습니다. 첫째, 최우선변제금은 보증금 전액이 아니라 일부에 불과하며, 2024년 기준 서울은 약 4,300만원 수준입니다. 둘째, 전입과 점유 요건을 모두 충족해야 하며, 단 하나라도 빠지면 보호 대상에서 제외됩니다. 셋째, 확정일자가 없으면 일반 우선변제권은 아예 주어지지 않아, 최우선변제금 외의 금액은 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 확정일자 없이도 보호받을 수 있는 것은 사실이나, 보장 범위는 극히 제한적입니다. 전입과 점유만으로는 전체 보증금을 보호받기 어렵고, 실제 분쟁 상황에서는 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
확정일자가 없을 때의 실무 대응 방법
임대차계약 후 확정일자를 깜빡하고 받지 않았다면, 우선적으로 해야 할 일은 현재 자신의 전입일, 점유 상태를 점검하는 것입니다. 주민등록등본으로 전입일을 확인하고, 실제 거주하고 있었다는 점을 입증할 수 있는 증거(공과금 납부내역, 생활용품, 우편물 등)를 준비해야 합니다. 그리고 빠르게 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 확정일자는 늦게 받더라도 그 시점부터 효력이 발생하므로, 하루라도 빨리 확보해야 경매 상황에서 조금이라도 유리한 배당순위를 차지할 수 있습니다. 만약 경매개시결정이 이미 된 상황이라면, 그 전에 전입과 점유가 이루어졌는지를 따져 최우선변제를 청구해야 합니다. 또한, 임차인은 법원에 배당요구 종기일까지 ‘배당요구’를 반드시 해야 합니다. 아무리 보호 요건이 갖춰졌더라도, 배당요구를 하지 않으면 배당 대상에서 제외되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 실무상 종종 발생하는 사례이므로, 확정일자가 없었다면 배당요구 기한을 절대 놓치지 말아야 합니다. 마지막으로, 임대차계약을 체결할 때는 가급적 확정일자까지 한 번에 처리하는 습관을 들이는 것이 중요합니다. 임대인과의 분쟁, 깡통전세 리스크가 계속되는 현시점에서는 확정일자가 곧 임차인의 보험 역할을 하기 때문입니다. 특히 계약 갱신 시에도 확정일자는 다시 받아야 하므로 주의가 필요합니다.
확정일자가 없더라도 일정 조건을 충족하면 일부 보증금은 보호받을 수 있습니다. 특히 소액임차인의 경우 전입신고와 점유만으로 최우선변제를 받을 수 있지만, 전체 보증금 보호는 어렵습니다. 따라서 확정일자는 선택이 아닌 필수입니다. 지금 임대차계약 중이라면 즉시 확정일자를 확인하고, 누락되었다면 바로 조치해 보증금을 지킬 수 있는 권리를 확보하시기 바랍니다.